南京瑪斯蘭德物業服務嚴重瑕疵 安保漏洞明顯

坐落于南京翠屏山風景區附近的高端小區瑪斯蘭德，一度備受當地高端人士青睞。而里面的別墅更是以動輒每棟千萬、甚至上億的價格，吸引了眾多關注的目光。

可沒想到，該小區近期卻曝出有近100戶業主長期拖欠物業費之事。為此，提供物業服務的南京金陵飯店物業管理有限責任公司（以下簡稱“金陵飯店物業公司”）將部分欠費業主起訴至法院。

據法院一審判決書披露，這些業主拖欠物業費，主要是因為對物業服務不滿，認為物業服務存在“嚴重瑕疵”，比如，垃圾清運不及時、公共設施損壞未維修、部分業主長期侵占綠地未處理以及小區內有多處違建等。

南京江寧區法院一審認定了物業服務存在的上述瑕疵，判決部分業主支付全額物業費的80%。對此，金陵飯店物業公司不服，已提起上訴。

據金陵飯店物業服務公司相關人士對澎湃新聞稱，一審法院作出的判決，相當于認可了業主可以按照物業費的8折進行繳費，這就讓那些老老實實100%繳費的業主感到“不公平”，一些原本繳費的業主也怒而不繳費或者要求大幅減免物業費。這就導致物業公司的運營陷入了困境，反而進一步惡化了他們的服務水準。

瑪斯蘭德小區有綠地被侵占。 欠繳物業費業主的律師供圖瑪斯蘭德小區有綠地被侵占。 欠繳物業費業主的律師供圖

高端小區100多名業主拖欠物業費

瑪斯蘭德位于南京翠屏山風景區內，是南京開發較早開發的高檔別墅住宅區。

該小區由江蘇省屬國企金陵飯店集團旗下南京金陵置業公司開發，總占地700余畝，規劃建設520余棟雙拼和獨棟別墅，建筑風格有地中海式、西班牙式、美國草原式、法國鄉村式等。

該小區從2003年開始分四期交付，這里生活著605個堪稱南京頂級圈層的富豪級家庭。有當地媒體披露稱，業主中不乏商界巨頭、藝術界名人及體育冠軍。

“恰恰在這個高端別墅區內，竟然有近100戶業主拖欠物業費，其中拖欠3年以上的達到60多戶。”金陵飯店物業公司相關負責人告訴澎湃新聞。

根據當初的物業服務收費標準，瑪斯蘭德小區的雙拼別墅每平方3元/月，院落別墅每平方3.5元/月，獨棟（四期）別墅每平方6.9元/月。物業費按年度繳納。澎湃新聞記者注意到，該收費標準與如今的新的高端樓盤相比，價格相對“親民”。

相關判決書顯示，這些拖欠物業費的業主所住的別墅面積小的在290平方米左右，大的達到640平方米。其中有一名業主名下有3棟別墅，分別是一棟雙拼別墅、兩棟獨棟別墅，面積在290-440平方米之間，該業主僅2017年就欠繳物業費5.3萬元。

金陵飯店物業公司相關負責人表示，在2016年之前，瑪斯蘭德小區的物業費收繳率一直保持在97%以上，2017年以來，收繳率降到了85%。

“這些業主每年拖欠物業費的金額少則3萬、多則10萬，算下來每年欠繳金額達到200多萬。”上述負責人說，物業行業屬于勞動密集型的低利潤行業，拖欠如此之多的物業費直接導致金陵飯店物業公司每年虧損100多萬元。

物業公司稱，長此以往，他們不得不裁掉員工以降低成本，但如果這么做，又會后續引發物業服務質量下降，進而陷入一種惡性循環中。

欠費業主方：“五星級物業服務降標了”

金陵飯店物業公司的代理律師方昉稱，2018年下半年，金陵飯店物業公司有選擇性地將19名欠費業主告上了法院，其中15名業主全額繳費后，金陵飯店物業公司作了撤訴處理。另4名欠費業主的相關案件則進入了審判程序。

上述4名欠費業主的代理律師陳本林告訴澎湃新聞，對于瑪斯蘭德的業主來講，他們并不是付不起數萬元的物業費，只是“花了‘買鮑魚的錢’，吃到的卻是‘白菜’”，因此才有了以拖欠物業費的方式來表達物業服務的強烈不滿。

據陳本林稱，金陵飯店物業公司于2003年入駐瑪斯蘭德小區以來，一直宣稱提供的是“金陵飯店式”的五星級物業服務。在很長一段時間內，業主繳納較高物業費的同時，確實享受了高品質的服務，因此，幾乎沒有業主拖欠物業費。

按照陳本林的陳述，2013年前后，金陵飯店物業公司進行了改制，成為一家以民營資本為主的混合所有制企業。之后幾年，該公司提供的物業服務質量逐漸出現下滑。

陳本林介紹，具體表現在：小區安保漏洞明顯，安保人員配備不足，導致近年小區內發生多起入室盜竊事件，對小區業主人身安全產生了威脅。另外，小區業主“圈占”綠地，甚至動用大型機械搞違建，物業公司也未及時加以制止，更沒有逐一向相關部門舉報。此外，小區內還存在垃圾清運不及時、公共路面破損嚴重未維修等問題。

鑒于此，陳本林及相關欠費業主認為，物業服務合同中約定的多項職責義務，金陵飯店物業公司均未履行，也就是說金陵飯店物業公司的服務存在“質價不符”的情況，如果全額支付高標準物業費，對業主無疑是不公平的。

陳本林說，正因為此，瑪斯蘭德小區成立業委會之后，不少業主提議解聘金陵飯店物業公司，引入新的物業公司。之后，還召開了業主大會就是否解聘金陵飯店物業公司進行投票。

業主反映小區建筑垃圾未及時清理。業主反映小區建筑垃圾未及時清理。

一審法院判決“物業費打8折”

澎湃新聞獲取的4起“物業欠費”案一審判決書顯示，江寧法院一審認為，金陵飯店物業公司向欠費業主提供了物業服務，業主應當繳納物業費。但鑒于金陵飯店物業公司服務期間確實存在垃圾清運不及時，公共設施損壞未維修、部分業主長期侵占綠地未處理、小區內有多處違章建筑等問題，法院認定物業服務“存在瑕疵”，遂判決業主支付物業費總額的八折左右。

不過，金陵飯店物業公司相關負責人及其代理律師看來，物業行業是人提供的服務，肯定會有瑕疵，但是該公司的物業服務并沒有達到“質價不符”的程度。

金陵飯店物業公司方面認為，法院的判決沒有考慮到物業服務行業具有時間持續性和無法計量等特點，對該公司履行的義務概括得比較籠統。具體來說，該公司每天都會安排巡回保潔，對小區內的零散垃圾進行多頻次清理，等到了凌晨2點再將所有垃圾倒入垃圾清運車運走，所以某一時刻拍攝的垃圾未及時處理的照片，不能說明物業服務有瑕疵，很可能下一刻就被清理了。而欠費業主提交法庭的建筑垃圾問題，則屬于裝修業主自行處理的部分，并非物業公司清運的范疇，但物業公司盡到了發通知督促相關業主清理建筑垃圾的義務。

針對小區的安保問題，金陵飯店物業公司相關負責人表示，

該小區確實發生過多起入室盜竊案件

瑪斯蘭德小區的保安共有45人，物業公司在小區固定的位置設崗，并保證白天每隔一小時一次、晚上每隔兩小時一次的巡邏頻次，應該說物業公司盡到安保的義務，依然還發生盜竊案件其不應承擔責任。

另外，金陵飯店物業公司相關負責人解釋稱，對于小區內的違建、侵占綠地等問題，物業公司有證據證明及時勸阻過，并發放了整改通知書，還將相關情況上報了執法部門。但是違建只能由行政執法機關進行認定及拆除，物業公司沒有強拆等執法權限。

金陵飯店物業公司相關負責人表示，因為物業公司存在的“微小瑕疵”，一審法院判決物業費打8折，“十分不妥”，此舉相當于以判決的方式對物業服務進行定價，破壞了行業規則。目前一些全額繳費業主心里非常不平衡，紛紛要求照著判決減免物業費，未繳費業主則稱要由訴訟來確定繳費數額。

“一審法院的判決直接導致物業費全面停繳，讓物業公司運營陷入了困境。”該負責人說，金陵飯店物業公司不服一審判決，已提起上訴。目前該案已開庭，但尚未宣判。